Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – Herstellungsaufwand oder Erhaltungsaufwand?
Autor: Gabriele Seiringer-Pfisterer
Datum: 15. Juli 2020
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – Herstellungsaufwand oder Erhaltungsaufwand?
Jeder Vermieter ist früher oder später mit Umbau- oder Renovierungsmaßnahmen konfrontiert. Die Kosten dafür können steuerlich sofort abzugsfähig, auf 15 Jahre oder sogar auf die Restnutzungsdauer des bereits bestehenden Objektes zu verteilen sein. Das hängt davon ab, ob es sich bei den Kosten um Herstellungsaufwand oder Erhaltungsaufwand handelt.
Definition
- Herstellungsaufwand
Ein Wirtschaftsgut wird erstmals erschaffen oder erweitert. Ändert sich die Wesensart oder die Funktion eines Wirtschaftsgutes grundlegend und führt dies zu einer wesentlichen Verbesserung, spricht man von Herstellungsaufwand.
Beispiele: Aufstockung eines Gebäudes, erstmaliger Einbau eines Liftes, Zusammenlegung von Wohnungen, ein Zubau wird als Erweiterung eines Gebäudes errichtet
- Erhaltungsaufwand
Dieser liegt insbesondere vor, wenn dadurch der ordnungsgemäße Zustand erhalten oder wenn der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt wird. Erhaltungsaufwand liegt auch vor, wenn vorhandene Teile ausgetauscht werden, dabei darf auch ein hochwertigeres Material verwendet werden.
Beispiele: Ersetzen defekter Türen und Fenster, Ausbau einer undichten Badewanne und Einbau einer Dusche statt der Wanne, Ausbesserungsarbeiten an Fußböden
Steuerliche Behandlung
Herstellungsaufwand: hier gibt es zwei Möglichkeiten:
- Ist der neue Herstellungsaufwand wertmäßig höher als der Restbuchwert des bereits bestehenden Objektes, so ist der gesamte Herstellungsaufwand auf 66,67 Jahre zu verteilen. Dies entspricht der Abschreibung von 1,5 % pro Jahr.
- Ist der neue Herstellungsaufwand wertmäßig kleiner als der Restbuchwert des bereits bestehenden Gebäudes, so kann der Herstellungsaufwand auf die (kürzere) Restnutzungsdauer des bestehenden Gebäudes verteilt werden.
Ausnahmen: Auf Antrag (mittels Steuererklärung) kann folgender Herstellungsaufwand auf 15 Jahre verteilt abgeschrieben werden:
- Aufwendungen nach § 3 – 5 Mietrechtsgesetz
- Sanierungsmaßnahmen in Verbindung mit Wohnhaussanierungsgesetz, Startwohnungsgesetz sowie landesgesetzlichen Vorschriften über die Förderung der Wohnhaussanierung
- Sanierungsaufwand nach § 19 Denkmalschutzgesetz
Erhaltungsaufwand:
Dieser ist grundsätzlich sofort gewinnmindernd. Die einzige Einschränkung besteht bei Gebäuden, die Wohnzwecken dienen. In diesem Fall muss der Erhaltungsaufwand noch genauer unterschieden werden und zwar, ob Instandhaltungsaufwand oder Instandsetzungsaufwand vorliegt.
- Instandhaltungsaufwand liegt vor, wenn lediglich unwesentliche Gebäudeteile ausgetauscht werden. Die Kosten dafür sind sofort in dem Jahr, in dem sie angefallen bzw. bezahlt wurden gewinnmindernd.
Beispiele: laufende Wartungsarbeiten und Reparaturen, Ausmalen des Stiegenhauses oder von Räumen, Austausch einzelner defekter Heizkörper oder Dachziegel, Anfärben der Fassade ohne Erneuerung des Außenputzes
- Instandsetzungsaufwand erhöht entweder den Nutzungswert des Gebäudes wesentlich oder verlängert die Nutzungsdauer wesentlich. Von Wesentlichkeit spricht man, wenn Gebäudeteile zu mehr als 25 % ausgetauscht werden. Die dafür anfallenden Kosten müssen gleichmäßig auf 15 Jahre verteilt werden.
Beispiel: Ein Mietshaus etwa hat insgesamt 30 Fenster, 10 davon werden durch besonders schallisolierte Fenster ersetzt, weil die Vorderseite an einer stark befahrenen Straße liegt.
Weitere Beispiele: Austausch von Türen, Dach und Dachstuhl, Zwischenwänden, Heizungsanlagen, Sanitäranlagen, wenn von wesentlichem Umfang
Im Einzelfall kann sich die steuerliche Behandlung durch die Entscheidung, ob es sich um Instandhaltungs-, Instandsetzungs- oder Herstellungsaufwand handelt, durchaus schwierig erweisen. Die Beurteilung durch einen Experten ist meist empfehlenswert - wir unterstützen Sie dabei gerne.
