Splitter - Immobilienrecht
Die WEG-Novelle 2022 bringt einige Änderungen für Immobilien und deren Verwaltung. Im Hinblick auf die praxisrelevantesten Änderungen haben wir Ihnen dazu eine Tour d’Horizon zusammengestellt.
4.1 Anhebung der Richtwert- und Kategoriemietzinse per 1.4.2022
Im Vorjahr wurden die Richtwert- und Kategoriemietzinsanpassungen, welche grundsätzlich per 1.4.2021 (gesetzlich alle zwei Jahre vorgesehen) eine Erhöhung erfahren sollten, auf 1.4.2022 verschoben. Sollten keine weiteren COVID-19-bedingten Maßnahmen eingeführt werden, werden die Richtwertmietzinse mit 1.4.2022 erhöht und die nächste darauffolgende Erhöhung findet per 1.4.2023 statt. Daher bleiben auch die Sachbezugswerte für Dienstwohnungen, die sich an den Richtwertmietzinsen orientieren, für das Jahr 2022 unverändert.
4.2 Ende des coronabedingten Kündigungsschutzes
Auf Grund der COVID-19-Pandemie wurde ein umfangreicher Kündigungsschutz für coronabedingte finanzielle Engpässe bei Mietern eingeführt. Gemäß dieser Regelung dürfen Vermieter auf Grund von ausständigen Mietzinsen von Mietern für den Zeitraum 1.4.2020 bis 30.6.2020 allein wegen dieses Rückstands, den Mietvertrag nicht kündigen. Die gerichtliche Einforderung dieser Mietzinsrückstände wurde ebenfalls erst ab dem 31.3.2021 möglich gemacht. Dieser Kündigungsschutz läuft nun per 30.6.2022 aus.
4.3 Erhöhte Kosten bei Gas- oder Öl-Heizungen auf Grund der Steuerreform?
Mit der „ökosozialen“ Steuerreform 2022 wird der CO2-Ausstoß künftig mit einer finanziellen Mehrbelastung „bestraft“. Ab 1.7.2022 soll pro Tonne CO2 ein Preis von € 30 verrechnet werden. Obwohl diese Kosten von den Energielieferanten zu bezahlen sein werden, ist davon auszugehen, dass diese Kosten in irgendeiner Weise an die Konsumenten weitergegeben werden. Neben der CO2-Bepreisung fördert der Staat den Austausch von klimaschädlichen Heizungsanlagen. Dabei werden die Kosten für die Umrüstung zu einer klimafreundlicheren Heizungsanlage vom Steuergesetzgeber im Rahmen der Sonderausgaben abzugsfähig gemacht (siehe Kapitel „Steuerliche Neuerungen 2021 und 2022). Falls für Ihre Immobilie also eine klimabelastende Heizungsanlage in Betrieb ist, so könnte es vorteilhaft sein, einen Wechsel in Erwägung zu ziehen.
4.4 Erleichterung für Änderungen durch Eigentümer im WEG
In einer Wohnungseigentumsgemeinschaft können die Interessen der Parteien aus verschiedensten Gründen auseinanderklaffen. Das kann insbesondere dann ein Problem werden, wenn „verfeindete“ Eigentümer Änderungen am Wohnungseigentumsobjekt durchführen wollen, die möglicherweise Auswirkungen auf die anderen Eigentümer haben (auch wenn diese ausschließlich positiv sind). In so einem Fall war nämlich bislang die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer einzuholen. Für gewisse Änderungen sieht das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) nun in bestimmten Fällen eine Zustimmungsfiktion vor. Diese Fälle sind:
- behindertengerechte Ausgestaltung eines WEG-Objekts oder allgemeiner Teile der Liegenschaft
- der Einbau von einbruchsicheren Türen
- die Errichtung einer Lademöglichkeit für E-Fahrzeuge, einer Photovoltaikanlage und von Beschattungsvorrichtungen, wenn diese sich harmonisch in das Erscheinungsbild des Hauses einfügen.
In diesen Fällen reicht es aus, wenn ein Wohnungseigentümer die anderen Eigentümer in Kenntnis setzt und keiner aktiv innerhalb von zwei Monaten Widerspruch einlegt. Damit die neue Zustimmungsfiktion auch umsetzbar ist, wird der Verwalter dazu verpflichtet, Auskunft über die Namen und die Zustellanschriften der anderen Wohnungseigentümer an einen Wohnungseigentümer weiterzugeben.
4.5 Erleichterte Willensbildung der Eigentümergemeinschaft
Bei Verbesserungsmaßnahmen, die als Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung gelten, musste die Mehrheit (Anteilsmehrheit) der Wohnungseigentümer aktiv in Form eines Beschlusses zustimmen. Diese Regelung bleibt weiterhin aufrecht. Jedoch wird eine weitere Möglichkeit der Beschlussfassung geschaffen. Bei der neuen Variante kommt es für die Mehrheitsbildung nicht auf die Miteigentumsanteile, sondern auf die qualifizierte Mehrheit der abgegebenen Stimmen an. Um diese Möglichkeit in Anspruch zu nehmen, müssen zwei Drittel der abgegebenen Stimmen (berechnet nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile der abgegebenen Stimmen) zustimmen und es müssen die Stimmen, die sich für den Beschluss aussprechen, mindestens ein Drittel aller Miteigentumsanteile erreichen.
4.6 Mindestdotierung der Rücklage
Es war zwar immer schon gesetzlich vorgesehen, eine „angemessene“ Rücklage zur Vorsorge zu bilden, jedoch wurde die „Angemessenheit“ in der Praxis oft nicht richtig beurteilt und zu wenig eingehoben. Nun soll ein gesetzliches Mindestmaß an € 0,90 pro Quadratmeter Nutzfläche eingehoben werden. Dieser Mindestsatz knüpft an den Kategoriebetrag der Wohnungskategorie D an und wird sich damit auch stetig erhöhen.
Stand: 15. Februar 2022